Închirierea unui apartament pentru perioade scurte presupune mai mult decât publicarea unui anunț pe o platformă de rezervări. Locuința devine o structură de primire turistică și trebuie clasificată înainte să primești oaspeți. Dacă apartamentul se află într-un bloc, ai nevoie și de acordurile cerute de lege, inclusiv de la vecinii direct afectați.
Veniturile trebuie evidențiate, declarate și impozitate, chiar dacă rezervările sunt încasate printr-o platformă din străinătate. În plus, trebuie să respecți regulile privind identificarea turiștilor, siguranța locuinței și protecția datelor personale. Procedura este accesibilă pentru o persoană fizică ce oferă cel mult șapte camere, dar fiecare etapă trebuie parcursă înainte de începerea activității. Anunțul online nu înlocuiește clasificarea și nici obligațiile fiscale.
Obține acordurile înainte să pregătești dosarul
Primul pas este să verifici dacă ai dreptul să folosești locuința pentru cazare pe termen scurt. Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, este necesar acordul coproprietarilor. Nu este suficient ca o singură persoană să administreze rezervările atunci când dreptul de proprietate aparține mai multor persoane.
Pentru un apartament aflat într-un condominiu sunt necesare avizul scris al comitetului executiv al asociației și acordurile proprietarilor direct afectați. Sunt vizați vecinii cu care apartamentul se învecinează pe orizontală și verticală, potrivit configurației clădirii.
Din documente trebuie să rezulte activitatea care va fi desfășurată în apartament. Proprietarul depune și o declarație prin care confirmă că a prezentat acordurile tuturor vecinilor cu care spațiul are pereți comuni.
Dacă blocul nu are o asociație legal constituită, se depune o declarație pe propria răspundere privind această situație. Lipsa asociației nu elimină automat necesitatea acordurilor vecinilor afectați.
Este util să verifici și regulamentul condominiului. Proprietarul răspunde pentru comportamentul turiștilor, zgomot, folosirea spațiilor comune și eventualele pagube. Stabilește reguli scrise privind petrecerile, numărul maxim de persoane, fumatul, animalele și orele de liniște.
Dacă apar reclamații repetate, asociația sau vecinii pot sesiza autoritățile. O relație bună cu locatarii și un sistem rapid de intervenție reduc considerabil riscul conflictelor.
Cum obții certificatul de clasificare
Apartamentul nu ar trebui oferit legal turiștilor fără certificat de clasificare. Pentru persoanele fizice, clasificarea poate fi solicitată pentru cel mult șapte camere și 14 locuri, indiferent de numărul locuințelor în care se află acestea.
Cererea se depune online, prin platforma dedicată, sau la instituția centrală responsabilă de turism. Dosarul conține, în principal:
- cererea standard pentru clasificare;
- fișa privind spațiile și categoria solicitată;
- copia actului de identitate;
- actul de proprietate asupra apartamentului;
- acordurile coproprietarilor, dacă există;
- avizul asociației și acordurile vecinilor afectați;
- documentele privind legalitatea construcției;
- extrasul de carte funciară sau alte acte solicitate;
- declarațiile pe propria răspundere prevăzute de procedură.
Spațiul trebuie să îndeplinească cerințele minime pentru categoria de clasificare solicitată. Sunt verificate dotările, suprafața, starea mobilierului, grupul sanitar, condițiile de igienă și posibilitatea pregătirii hranei într-o bucătărie destinată turiștilor.
Clasificarea nu trebuie tratată ca o simplă formalitate. Dotările descrise în dosar trebuie să existe și să fie funcționale. Dacă schimbi numărul camerelor, capacitatea, categoria sau titularul activității, poate fi necesară actualizarea documentelor.
Verifică separat dacă primăria solicită autorizație de funcționare, acord comercial sau înregistrarea activității. Regulile și taxele locale diferă de la un oraș la altul. Unele localități aplică și o taxă turistică sau o taxă pentru promovarea localității.
Trebuie analizate și obligațiile privind securitatea la incendiu. Nu orice apartament are automat nevoie de autorizație ISU, dar locuința trebuie să fie sigură și să respecte cerințele aplicabile clădirii și activității. Detectoarele de fum, stingătorul, trusa medicală și instrucțiunile de evacuare sunt măsuri practice chiar și atunci când nu sunt cerute expres pentru categoria respectivă.
Cum declari și impozitezi veniturile
Începând cu veniturile realizate în 2026, închirierea pe termen scurt a cel mult șapte camere din locuințe proprietate personală are un regim fiscal simplificat. O închiriere este considerată pe termen scurt atunci când aceeași cameră este oferită aceleiași persoane pentru cel mult 30 de zile neîntrerupte.
Venitul net se calculează prin scăderea unei cote forfetare de cheltuieli de 30% din venitul brut. Nu trebuie să prezinți facturi pentru a beneficia de această deducere.
Impozitul este de 10% aplicat venitului net. În practică, impozitul efectiv reprezintă 7% din venitul brut luat în calcul.
Să presupunem că turiștii achită într-un an 60.000 de lei, iar platforma reține un comision de 9.000 de lei. Comisionul reținut direct de platforma care facilitează rezervarea nu se include în venitul brut fiscal.
Calculul orientativ este următorul:
- venit brut luat în calcul: 51.000 de lei;
- cheltuială forfetară de 30%: 15.300 de lei;
- venit net impozabil: 35.700 de lei;
- impozit de 10%: 3.570 de lei.
Pentru aceste venituri nu se datorează contribuția la pensii. Contribuția la sănătate poate deveni obligatorie dacă venitul net cumulat cu alte venituri relevante atinge pragurile de 6, 12 sau 24 de salarii minime. Se iau în calcul și anumite venituri din investiții, chirii, dividende și alte surse.
Veniturile, impozitul și eventuala contribuție la sănătate se declară prin Declarația unică până la 25 mai a anului următor. Până la același termen se face și plata. Pentru veniturile realizate în 2026, termenul obișnuit este 25 mai 2027.
Dacă depășești șapte camere în cursul anului fiscal, veniturile intră în categoria activităților independente. În această situație trebuie analizate forma de organizare, contabilitatea, contribuțiile și obligațiile suplimentare.
Evidența turiștilor și a încasărilor
Pentru fiecare an fiscal trebuie să completezi și să păstrezi fișa de ocupare a capacității de cazare. Din aceasta trebuie să rezulte perioada de ședere și datele de identificare ale persoanelor cazate.
Păstrează rapoartele platformelor, extrasele bancare și evidența rezervărilor directe. Dacă primești sume în valută, acestea se transformă în lei folosind cursul BNR din ultima zi bancară anterioară încasării.
Platformele pot transmite autorităților fiscale informații despre proprietari, rezervări și sumele încasate. Faptul că banii provin dintr-un cont străin sau sunt păstrați în platformă nu elimină obligația declarării.
Datele turiștilor trebuie protejate. Nu fotografia și nu distribui actele de identitate fără un motiv legal. Limitează accesul la evidențe și păstrează documentele într-un spațiu sigur.
Dacă încasezi direct bani sau oferi servicii suplimentare, verifică împreună cu un contabil dacă ai obligații privind facturarea, casa de marcat ori TVA-ul. Regimul depinde de forma în care lucrezi, de serviciile oferite și de nivelul veniturilor.
Checklist înainte de prima rezervare
Înainte să publici apartamentul, verifică următoarele:
- ai acordul tuturor coproprietarilor;
- ai avizul asociației și acordurile vecinilor afectați;
- apartamentul are certificat de clasificare;
- ai verificat cerințele primăriei;
- ai stabilit regulile pentru turiști;
- locuința are dotările de siguranță necesare;
- ai un sistem pentru evidența ocupării și a încasărilor;
- cunoști modul de calcul al impozitului și al contribuției la sănătate;
- anunțul prezintă corect capacitatea și dotările.
Închirierea în regim hotelier poate produce venituri bune, dar trebuie organizată ca o activitate reală de cazare. Acordurile, clasificarea, fiscalizarea și regulile pentru oaspeți protejează proprietarul, turiștii și vecinii. Odată parcurse aceste etape, apartamentul poate fi promovat și administrat legal, cu mai puține riscuri și fără surprize la un control.
